Như Cafeland đã đưa tin vào ngày 10/8/2023 về việc nhiều Ngân hàng Việt Nam có nguy cơ mất trắng tài sản thế chấp https://www.youtube.com/watch?v=dzIcLukG84I. Nguyên nhân do khách hàng kiện nhau dẫn đến hợp đồng thế chấp tài sản tại Ngân hàng bị tuyên vô hiệu. Vấn đề gây tranh cãi chủ yếu xoay quanh Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu và hai công văn hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao là khoản 1 Mục II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 và khoản 1 Mục III Công văn 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021. Như vậy, để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình thì cần phải hiểu rõ quy định về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
….
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
….”
Lưu ý pháp lý
Như vậy Bộ luật Dân sự đã đặt ra các điều kiện để được xem là người thứ ba ngay tình. Chúng ta có thể hiểu định nghĩa của “ngay tình” là việc người thứ ba không biết được tình trạng của tài sản và tin rằng tài sản đó là hợp pháp do đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đủ điều kiện để thực hiện việc xác lập giao dịch với cá nhân, tổ chức khác.
Ngoài ra, khi tài sản phải đăng ký nhưng chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản. Điều này là hợp lý vì bên thứ ba khi giao dịch phải thực hiện việc kiểm tra về tình trạng pháp lý của tài sản thì mới được xem là ngay tình như định nghĩa ở trên. Bộ luật Dân sự cũng nêu các trường hợp ngoại lệ vì khi xác lập giao dịch tình trạng tài sản đang bảo đảm về pháp lý, những phát sinh về sau này không do lỗi của người thứ ba nên người thứ ba được bảo vệ.
Để giải thích rõ hơn về khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, nhằm mục đích áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất thì Tòa án nhân dân tối cao đã có hướng dẫn tại 02 công văn:
Thứ nhất: Tại khoản 1 Mục II của Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 giải đáp một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính hướng dẫn:
“1. Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không?
Tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự quy định:
“…2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. …”
Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm: “…Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)…”. Cho nên, cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.
Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này…”; khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”. Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.
Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.
Thứ hai: Tại khoản 1 Mục III Công văn 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 giải đáp một số vướng mắc trong xét xử quy định”
1. Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C (việc giả chữ ký đã được chứng minh thông qua việc giám định). Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng. Vậy, giao dịch thế chấp tại Ngân hàng có bị vô hiệu không? Nếu vô hiệu thì có trái với mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03-4-2019 của Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự, tố tụng hành chính (sau đây gọi tắt là Công văn số 64/TANDTC-PC) không?
Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.
Khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
Trường hợp này, việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu.
Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.
Lưu ý: Hướng dẫn tại Công văn 02/2021 không phủ định Công văn 64/2019, bởi lẽ:
– Khi Ngân hàng nhận tài sản thế chấp của khách hàng thì phải thực hiện việc ký kết hợp đồng thế chấp tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản: Là bên nhận thế chấp Ngân hàng phải có trách nhiệm xem xét, thẩm định tài sản thế chấp cẩn thận. Ngân hàng phải đến trực tiếp xem xét tình trạng tài sản, những ai hiện đang sinh sống, quản lý và sử dụng tài sản. Sau đó, Ngân hàng lưu lại các chứng cứ để chứng minh đã thực hiện việc thẩm định theo đúng trình tự, thủ tục.
– Khi xảy ra tình huống tranh chấp: Tài sản thế chấp của bên thế chấp cho Ngân hàng là tài sản không đủ điều kiện thế chấp do giao dịch trước đó trái pháp luật dẫn tới vô hiệu. Có 2 tình huống xảy ra:
+ Nếu Ngân hàng đã thực hiện việc xem xét thẩm định tài sản cẩn thận, có đầy đủ chứng cứ của việc thẩm định thì được pháp luật bảo vệ xem là người thứ ba ngay tình theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Giao dịch thế chấp tài sản đó sẽ không bị tuyên vô hiệu.
+ Ngược lại, nếu Ngân hàng chỉ ký kết hợp đồng thế chấp tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng không tiến hành việc xem xét, thẩm định tài sản thế chấp thì việc không xem xét, thẩm định là lỗi xuất phát từ nguyên nhân chủ quan từ phía Ngân hàng. Và như định nghĩa về “ngay tình” thì lúc này Ngân hàng không còn ngay tình nữa nên việc hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu là phù hợp quy định pháp luật.
Do đó, để bảo vệ tối đa quyền lợi của bản thân khi tham gia vào giao dịch dân sự, đặc biệt là các giao dịch chuyển giao quyền sở hữu tài sản thì chúng ta phải kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản giao dịch, lưu lại tài liệu chứng cứ chứng minh việc bản thân đã kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của tài sản giao dịch trước khi tiến hành giao dịch, trường hợpxảy ra tranh chấp Tòa án sẽ xem xét các chứng cứ đó để chứng minh đây thuộc về trường hợp người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 1 Mục II của Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao. Trường hợp chưa tự mình thực hiện các công việc đó thì cách tốt nhất là tìm đến đội ngũ luật sư, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý để được hướng dẫn, giúp đỡ.
Các tác giả:
| Đặng Thị Kim Nguyên Luật sư thành viên nguyen.dang@doanduclaw.com | Trần Gia Khương Trợ lý luật sư khuong.tran@doanduclaw.com |
CÔNG TY LUẬT TNHH ĐOÀN ĐỨC
Tiếp cận trực tiếp, giải pháp cụ thể
Office: D.07, 14th Floor, HM Town. 412 Nguyen Thi Minh Khai St., Dist 3, Ho Chi Minh City
Phone: (028) 73022 888 – 0908241481
Email: info@doanduclaw.com
